不動産担保ローンの審査は甘い?落ちた人の特徴も解説

不動産を担保としてお金を借りるメリットは、

・高額な借り入れができる
・金利が低い
この2点にあるでしょう。

そこで気になるのが「審査」です。

いくらお金が必要で良い担保となる不動産を持っていたとしても、審査を通過しなければお金を借り入れることはできません。

不動産担保ローンの審査に通るために、審査基準審査の流れ注意するべきポイントなどを頭にいれておきましょう。

 
(不動産担保ローンについてまだよく分からないという人は、↓の記事で不動産担保ローンのメリット・デメリットを詳しく解説しているので、読んでみてください)

不動産担保ローンのメリットは?デメリットも併せて詳しく解説

2018.08.29


審査の基準を徹底解説

不動産担保ローンは、カードローンなどの無担保ローンと異なり、以下の2種類の審査を経て最終的な審査結果を導き出します。
・申込者本人に関する審査
・担保とする不動産に関する審査
それぞれの審査基準について、詳しく見ていきましょう。

申し込み者本人に関する審査

一般的なローンと同じく、申し込み者本人の返済能力社会的信用は不動産担保ローンの1つの審査基準となっています。

まず金融機関は、信用情報機関に情報照会を行い、以下のような項目をチェックします。
・過去に金融関係で事故を起こしていないか
・直近でカードなどの返済に滞りはないか
・自己破産をしていないかどうか
・他社金融機関から借りすぎていないかどうか
次に、申込時に記入した勤続年数年収勤務先の信頼性などから、返済能力を測っていきます。

高額なローンを組むことが多い不動産担保ローンでは、長期的な安定した返済が求められます。

また、完済時の年齢も審査項目の一つであると考えられます。

返済までの期間は、一人一人の借り入れプランによっても異なりますが、長い場合で35~40年かかることも多いため、完済が近づいた時にまだ働いている年齢なのかどうかを考えなくてはなりません。

担保とする不動産に関する審査

「担保」とは、

「債務者が債務を果たさない場合の、債権者の損害を補うために設けられたもの。」

という意味を持っています。

言い換えれば、返済ができない時の保証といったようなものでしょうか。

担保の価値が高いほど高額な保証となるので、それに伴って審査に通りやすくなったり、大きな金額を借り入れできたりするでしょう。

一方で担保の価値が低い場合には、高額貸し出しをした場合の損害を補うことができません。

当然、金融機関の立場からすると担保にはそれなりの価値がなくては意味がありません。

不動産を担保として設定する限り、金融機関はその価値をしっかりと審査する必要があるのです。

土地そのものの評価

そこで金融機関側としては担保とした不動産の価値について細かく様々な観点から審査を行っていきます。

まずは、土地そのものの評価です。住宅や駐車場など、土地の活用方法は様々ですが、「担保とした不動産が一体なんなのか」ということよりも「土地の評価」は重要なポイントです。

国土交通省や国税庁・自治体などが公表している、公示地価・基準地価・路線価・固定資産税評価額などを参考にしながら『土地そのものの価値』を計算していきます。
例えば大通りに面しており周囲も商業がにぎわっている場所であれば価値が高いと判断されます。

一方で周囲に特に何もなく人通りが多い道路から奥に入ったところにある土地は使い勝手が悪くいざという時に売却しても買い手が見つからない可能性があります。
そのため、同じ坪数であっても土地の価値は大きく変わってきます。

建物の評価

次に、担保とした不動産の建物の評価です。

何も整備されていない土地を担保にしているのであれば、建物の評価はありませんが、一軒家・アパート・駐車場など何かその土地に建っているものがあればその建物自体の評価を行っていきます。

構造は木造・鉄骨・鉄筋コンクリートどれで出来ているのか・建築後、何年経過しているのか・延べ床面積などが主なチェック項目です。
法的な耐用年数を越えているものなどは、建物の価値がないとみなされてしまいます。

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不動産を担保にすると、審査は甘くなる?

不動産担保ローンの審査について解説してきましたが、
「結局、不動産担保ローンの審査って厳しいの?」
「無担保ローン比較するとどうなの?」
などと考える人もいるでしょう。

まず結論から言うと、一般的に不動産担保ローンのような「有担保」ローンの審査は無担保ローンと比較すると、「通過しやすい傾向にある」と言えます。

返済が滞っても「担保の売却ができる」有担保ローン

無担保ローンでは、貸した側はしっかりと返済を行ってもらえないと大きな損害を出すことになります。

損害がでないようにと高めの金利が適用されているわけですが、それでも返済が滞る人というのは出てきます。

そのような人には、担当者からの督促の電話や手紙・応答がない場合には自宅に訪問することもあるでしょう。

もちろんそれで貸し出した分を回収できれば良いのですが、これらの対応には時間や人件費が多く発生します。

その点有担保ローンでは、返済が滞るようなことがあった場合には「担保を売却」することができます。

これにより、金融機関は大きな損害を出すことなく、返済されなかった分を売却で得たお金で補填することができます。

「無担保」より「有担保」ローンの方が貸付リスクが低い

ここまで読んで、あなたが実際にお金を貸す側の立場だとしたら、

「無担保で高金利なローン」
「有担保で低金利なローン」


どちらの方が安心して貸すことができると考えるでしょう。

もちろん、後者の「有担保で低金利なローン」ですよね。

「不動産」という担保がある分、申し込み者自身によほどの事故歴がない限りは不動産の価値に見合った金額を借り入れることができる人が多いのです。

無担保ローンでは希望の金額で審査に通ることができなかったという人でも、不動産担保ローンでは希望の金額を借りることができたというケースも多く聞かれます。

無担保のローンでは、申し込み者本人の返済能力や社会的信用だけを元に審査が行われます。

一方で不動産担保ローンであれば、本人の信用性に担保の価値をプラスして審査が行われるため、無担保の状態よりも審査を通過しやすい人が多いというからくりです。

ただ不動産担保ローンは「担保があるから審査が甘くなる・担保があればだれでも審査に通る」ということではなく、「審査の際に加味する情報が増えるので、チャンスが広がる」と考えておきましょう。

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審査に落ちる人の特徴とは?

一般的な無担保ローンと比較して、審査を通過しやすいとされている不動産担保ローンですが、そんな不動産担保ローンでも審査に落ちてしまうという人はいます。
・書類不備
・税金の未納
・担保の価値が低い
・住宅ローンがまだ残っている
・本人の属性・信用情報に問題がある
以上が、不動産担保ローンの審査に落ちてしまう人の代表的な特徴です。

これからひとつづつ解説していきます。

書類不備

まずは、申し込み時に書類不備があるケースです。

自分の情報だけを記入すればよい無担保ローンとは異なり、担保物件の登記に関する書類や見慣れない様々な書類を用意・記入する必要がでてきます

特に自分の親名義の土地などを担保とする場合など、細かい内容がわからないこともあるでしょう。

その際は、土地の名義人にしっかりと内容を聞いて間違いのないように記入することが基本です。

税金の未納

多く聞かれるケースとして他には、担保としたい不動産に関する税金が未納となっていることが挙げられます。

持ち家や土地などを所有している場合、「固定資産税」というものが発生してきます。
ローンを返済できなかった時に、売却してお金を回収するために担保を設けています。

しかし、その担保に未納分の税金があると、売却した際に未納分の税金+延滞金などが差し引かれてしまうのです。

よって、金融機関の取り分は少なくなってしまいます。固定資産税が未納・滞納となっていると、審査を通過することはできないでしょう。

担保の価値が低い

担保の価値が低すぎる場合も、審査結果に影響してきます。

先ほども説明したように、売却して回収するために担保があります。
反対に、売却がスムーズにできないような不動産は担保として認められないのです。

いくら広い土地や新しめの建物だとしても、山間部や田舎など売却することが難しいような土地では担保の価値が非常に低く評価されます。

価値があまりにも低すぎる担保だと、それが原因で審査に通らないケースも出てくるでしょう。

住宅ローンがまだ残っている

住宅ローンがまだ残っている場合は、その建物や土地の価値が高くても審査に通らないことがあります。

これに関しては、金融機関によって審査基準が異なるので、住宅ローンが残っている物件を担保としたい場合には、申し込み前にしっかりと相談しておきましょう。
ホームページにそういった内容が記載している場合もあるので、調べてみてもよいでしょう。

 
不動産担保ローンと住宅ローンの関係については、↓の記事で詳しく解説しています。)

不動産担保ローンは住宅ローン返済中でも担保にできる?抵当権って?

2018.11.08

本人の属性・信用情報に問題がある

先ほども述べましたが、不動産以外にも、申し込み者本人の属性や信用情報が原因となって審査落ちになることも十分にありえます。

いくら良い不動産を担保としていても、年収や勤続年数等の属性がよくなかったり、過去に自己破産などの債務整理を行っているなどの情報が信用情報機関に登録されていたり、ローンの延滞があったりして返済能力が足りないと判断されてしまうと、審査を通過することが難しくなります。

これは、不動産担保ローンに限らずどのローンでも同じことが言えるでしょう。

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不動産担保ローンの審査の流れ

従来は店頭で申し込みが一般的でしたが、近年ではインターネットからの申し込みができるようになりました。

【不動産担保ローン審査の流れ】
1. 仮審査

2. 本審査

3. 契約

(抵当権の手続き)

4. 融資

1. 仮審査

まずは氏名・年齢・住所・担保物件情報・希望金額などの情報を入力して、仮審査を受けます。

仮審査を通過することができたら、必要書類をもって店頭で正式な申し込みを行います。
この時に、必要書類が不足していると申し込みを受理してもらえないので、事前に用意しておきましょう。

契約書類をチェック!

不動産担保ローンということで特別に必要となる書類は、申し込み先の金融機関や担保とする不動産の種類によって異なりますので、各金融機関からの連絡をしっかりと確認するようにしてください。
土地建物登記簿・土地建物評価証明書・住民票・建物構図・借入金残金証明書・印鑑証明書などが必要となる場合があります。

2. 本審査

正式な申し込みが完了した後には、本審査が行われます。

先ほど解説しましたが、一般的に不動産担保ローンをはじめとした有担保ローンは、1回の申し込みで2種類の審査を行います。
1つ目は、「申し込み者本人に関する審査」・2つ目は「担保とする不動産に関する審査」です。

3. 契約

審査に通過した後は、店頭にて内容の確認と契約手続きを行います。

この際に、審査にて決定した融資金額や金利の説明があります。
また、担保とした不動産の抵当権設定についても説明があるでしょう。

非常に重要な説明が多くなりますので、しっかりと聞いてわからない点についてはその場で質問して解消してから契約を結びましょう。

契約時にかかる諸費用

契約時には、不動産担保ローンを契約するにあたって必要となる諸費用の支払いが必要となります。
不動産登記費用・司法書士手数料・収入印紙代・火災保険料(もしくは家財保険料)・事務手数料が必要となる場合が多く、融資を受ける金額にもよりますがトータルして20万円~40万円前後の費用が発生することが一般的です。
支払方法は金融機関によって異なるので、あらかじめ調べておくとよいでしょう。

4. 融資

正式な契約を結んだあとは、金融機関が提携をしている司法書士によって抵当権の手続きが行われ、融資という流れになります。


最初の仮審査の申し込みから融資までにかかる期間は、事前に書類を用意した状態でスムーズに契約を結べたとしても5営業日以上はかかると思っておきましょう。

無担保のカードローンなどと異なり、不動産の審査・担保とするための登記を司法書士に依頼するなど多方面での事務作業が必要となるため時間がかかってしまうのです。

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まとめ

不動産担保ローンの審査は、比較的通過しやすいと言われています。

審査の通過に大きく関わってくるのは『担保とする不動産の価値』です。
この不動産の価値次第で、審査の通過可否や融資可能金額が決定してくるといっても過言ではありません。

これから不動産担保ローンを利用しようと考えている方は、どの不動産や土地を担保にするのかをしっかりと検討するようにしましょう。

 

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